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土地活用様々なメリットと注意すべき点

更新日:

土地の活用方法の1つである、サービス付き高齢者住宅、(サ高住)の経営。
厚生労働省によると、日本人の平均寿命は女性で87.05歳、男性が80.79歳と
過去最高の記録になったといわれています。(2015年調べ)

少子高齢化が進んでる日本では、
老人ホームの部屋がなかなか開かず、
簡単に入れないとまでいわれています。

そういったことから、
サ高住や老人ホームは今やとっても需要があることが分かりますよね。

サ高住の意味や、有料老人ホームとの違い、メリット、
注意すべき点を分かりやすく説明いたします!

サービス付き高齢者住宅 メリットや注意すべき点について

サービス付き高齢者住宅(サ高住)とは?

サービス付き高齢者住宅とは民間企業などが運営する介護施設であり、
「サ高住」や「サ付き」と略されています。

主には、
まだ介護の必要はない高齢者を対象にした、賃貸の自立型介護施設
となります。

賃貸とは言えど、バリアフリー構造になっており、
部屋の広さの基準も定められており、
安否確認や生活相談などのサービスを取り入れた賃貸住宅です。

先程もいいましたが、あくまでも賃貸住宅の為、
一般の賃貸住宅の扱いとなります。

高齢者になると、アパートやマンションを借りることも
簡単にはできなくなってしまいますよね。

サ高住であれば高齢者も入居がしやすい為、
今注目の物件となっています。

サ高住と有料老人ホームの違い

サ高住と有料老人ホームにはどんな違いがあるのでしょうか。
まずは簡単に表で見てみましょう。

有料老人ホーム サ高住
契約形態 多くは利用権契約 一般的には賃貸借契約
入居条件 要支援、介護を必要とする老人
  • 60歳以上
  • 要支援認定を受けている
    60歳未満の人
提供サービス 日常生活に必要な介護
(食事、入浴、排せつ等)
  • 安否確認
  • 生活相談サービス
設備基準
  • 廊下1.8m以上
  • 原則として個室
  • 1人当たりの床面積13㎡以上
  • 床面積原則25㎡以上
  • バリアフリー構造

契約形態

サ高住と有料老人ホームの1番の違いは契約形態です。

サ高住の場合、住宅部分は賃貸借契約を結びます。
そのうえで、サ高住のサービスとして提供している
安否確認や生活相談等のサービス利用契約を結びます。

賃貸借契約は、利用者の長期入院などを理由に
事業者側が一方的に契約を解約できないようになっています。

一方で、有料老人ホームの多くは利用権契約を結んでおり、
入居時に一時金を払うことで専用の個室や共有スペースを
終身にて利用できます。

さらに、介護や生活支援サービスを受ける権利が保障
されます。

大きな違いは契約形態ですが他にも設備基準や
提供サービスの内容も変わってきます。

サ高住経営を考えている方は成功に近づく為にも、
知識をつけておいてもいいかもしれませんね。

サ高住経営のメリット

土地博士
サ高住と有料老人ホームの違いは分かりましたか??土地活用でサ高住経営のメリットを確認してみましょう♪

土地活用でサ高住を経営するのは難しそうですよね。
確かに土地を所有している人自ら運営するのはリスクが高くなってしまう為、
訪問介護事業者に土地と建物を貸す場合が多いです。

介護の知識が少なくても、専門の事業者と
連携ができるので安心して運営ができますね。

メリット1「社会貢献になる」

冒頭でもお伝えしましたが、日本は高齢化が進んでいますよね。

サ高住や有料老人ホームを利用する需要が増えてきています。

介護施設に入りたくても入れず、
入居待ちしている人もいるのが現状です。

たとえ今は介護を必要としていなくても、
1人で暮らしていくことに不安を感じたり、
今後が心配な高齢者は沢山います。

そんな高齢者の方々にとっても需要があるのが、サ高住なのです。

サ高住経営はそういった高齢者のためはもちろん、
高齢化が進んでいる日本では社会の貢献ともなる土地活用です。

メリット2「立地に左右されにくい」

学生やファミリー層をターゲットにした賃貸住宅の場合、
立地により経営は大きく左右してしまいますよね。

ですが、サ高住の場合は高齢者がターゲットの為、
立地条件よりその賃貸住宅の設備が整っているか、
スタッフの対応が良いか、室内が汚くないか等も含め
安心して暮らせることが1番大切になります。

サ高住は田舎に土地があっても成功しやすいといわれています。

長年住んできた地域から、
離れたくないと思う高齢者も多くいるからです。

メリット3「収入性が高い」

何度も述べているように、日本にはまだまだ介護施設が足りません。

そのため、介護施設はこれからも需要が伸びると予想されています。

高齢者が簡単に入居できるサ高住は
長期的に満室になる可能性も比較的高い為、
安定した収入も見込めるでしょう。

メリット4「補助金が受けれる」

サ高住の供給促進を目的とし、補助・税制・融資の支援を、
国士交通省から受けることができます。

内容として、新築の場合、建設工事費のうち1/10を補助
(上限100万円/戸)などがありますが
一定の要件に該当する方が対象となるので、
国士交通省のホームページより確認してみましょう。

サ高住の注意点

 

土地博士
サ高住経営を失敗しない為にも、メリットだけではなく注意点も確認しておきましょう!

サ高住経営をするにあたり注意すべき点はいくつかあります。

サ高住は有料老人ホームより認知度が低い為、
サ高住と有料老人ホームの違いを理解していないまま
入居しようとする利用者も少なくはありません。

有料老人ホームとではサービスの内容が
大きく変わってきてしまうので、
利用者やご家族の方が誤解していないか注意が必要です。

資金についても注意が必要です。

補助はありますが、投資資金は他の土地活用と比べても
額はかなり大きくなります。

その後の経営で巻き返すこともできますが、
それは成功したらの話。
自分の土地がサ高住経営に適しているか、
事前によく確認することがとても大切です。

サ高住は地主の方自ら運営することは難しいので、
運営事業者や、サービススタッフと連携して運営することになります。

運営会社やスタッフの対応に問題があった場合、
せっかく建てたサ高住も一気にイメージが悪くなり、
入居者が退居してしまう可能性もあります。

今やネット社会。なにか問題があれば
、高齢者の本人はできなくてもその家族が口コミなどを書き、
あっという間に世間に広まう可能性もあります。

地主であるオーナー様だけが頑張ったところで
良い結果になるとは限りません。

良い業者選びも経営成功のポイントとなります。

失敗しない業者選びについては失敗は許されない!土地活用業者の選び方
を参考にしてみて下さい。

サ高住に向いている土地とは?

注意点として、投資資金の額が高いと挙げた通り、
せっかく高い額を支払ったのに利用者が見込めず
赤字経営になってしまっては元も子もありませんよね。

高齢者比率の高い田舎は需要があるといえるでしょう。

田舎の環境や空気は高齢者にも人気があり、
ずっと都会で暮らしていた人も
定年後に田舎に越してくるなんてこともあるようです。

ですが、田舎だからといっても、
もとの人口が少なければ利用者も見込めないのでバランスは大切です。

立地条件で左右されないと先程もお話ししましたが、
サ高住は自立型の介護施設なので、銀行や郵便局、病院、
商店街は近くにあるに越したことはありません。

徒歩10分~15分圏内にあれば入居率も上がるでしょう。

土地の向き不向きだけではなく、オーナー様自身が、
サ高住経営の知識をもち、ターゲットを明確にし、
社会貢献性を重視しているかどうかも大きなポイントです。

最後に

まだ認知度が高くはないサ高住経営。

社会貢献になることはもちろん、
高齢化が進んでいる日本ではまだまだ需要があると考えられています。

メリットばかりではないことはもちろんですが、
サ高住経営に興味がある方、
是非一度専門の業者に問い合わせてみてはいかがでしょうか。

トランクルームは皆さまも街中で見かけたことがあるのではないでしょうか。

自宅に置ききれなかった荷物を収納することができることで知られていますよね。

自宅に十分な収納スペースを確保できる方には無縁かもしれませんが、景気が悪い今の時代に、収納スペースを設けるためだけに引っ越しすることは難しいですよね。トランクルームは沢山の人々から需要があるぶん、土地の活用方法としてトランクルームを選ぶ人も増えています。

一見簡単そうにも感じるトランクルーム経営ですが、あまり考えずに経営を開始し、赤字経営になってしまったなんて話もよく聞きます。せっかく経営するなら成功させたい!トランクルーム経営について詳しくご紹介いたします。

トランクルーム経営を詳しく知ろう!

トランクルームの種類

トランクルーム使用する目的は、個人で使用する場合、季節を選んでしまうレジャー用品や衣類、趣味で集めているフィギアや楽器、子どものおもちゃ、捨てるに捨てれない思い出の品が多いのではないでしょうか。個人使用だけではなく、法人使用としてもトランクルームを利用する人もいます。会社の大切な資料や、衣類などの在庫関係を、セキュルティーが安全なトランクルームに保管しておきます。トランクルームといえば、屋内か屋外にあり、個人で利用し、好きに荷物を出し入れできるイメージをおもちではないでしょうか。

実は「トランクルーム」「レンタル収納スペース」では意味が変わってきます。荷物を収納するスペースをトランクルームとも呼んでいますが、トランクルームは倉庫業者が運営しており、利用者も、荷物の出し入れをする際は業者の立ち合いが必要です。レンタル収納スペースは倉庫業者以外の人が運営しており、利用者が自由に荷物の出し入れができます。

土地活用を始める前に、トランクルームとレンタル収納スペースの違いを確認しましょう。

レンタル収納スペース トランクルーム
運営社 倉庫業者以外
(不動産会社や賃貸会社)
倉庫会社
契約形態 賃貸借契約 委託契約
荷物の出し入れ 利用者が自由に出し入れ可能 事業者の立ち合いが必要
収納物の管理責任者 利用者 事業者
利用時間 制限無し 制限有り
収納物の保証 原則補償無し 保障有り

表を見ても分かるように、レンタル収納スペースは出し入れも自由にでき、時間帯も制限がない為自由に荷物の出し入れができます。その代りに管理責任や収納物に万が一なにかおきてしまった場合の保証はありません。レンタル収納スペースは、荷物を収納するスペースを貸しだすとイメージできますね。

一方でトランクルームの場合は荷物の出し入れは自由にできない点や、時間も制限があるぶん、荷物の出し入れに手間がかかるかもしれません。ですが、収納物の管理責任や収納物の保証もきちんとしている為、安心して荷物を預けることができますよね。トランクルームは、荷物を預かる契約をする場所とイメージできます。

さらに、一概にレンタル収納スペースといっても種類があり、「屋外型」「屋内型」に分かれている為こちらも確認してみましょう。

土地博士
それぞれの違いを理解しましょう♪

屋外型

屋外にあるレンタル収納スペースは目にしたこともあるのではないでしょうか?屋外に簡易的にコンテナを設置し利用者に貸し出すタイプです。更地の土地を所有している方は、屋外型の場合、比較的投資資金が低いことが魅力でしょう。

利用者側からして最大の魅力は、レンタル料が安いことです。さらには屋外の為、敷地内に車でそのまま入ることができる為、重い荷物をしまうときなどとても便利ですよね。屋外型はスペースも広い為、沢山の荷物を収納できることや、車・バイクも収納できることもからも利用者からの人気が絶えない理由とされています。

ですが屋外型の場合、野外にある為それがデメリットにもなってしまいます。屋外の場合1番厄介なのは気候の問題です。雨や台風で荷物の出し入れが大変になってしまう点や、湿気が原因でおきてしまうカビ、夏場はスペース内もとても暑くなります。気候が引き起こす問題は避けられないので、利用者個人で対策を練る必要があります。

また、屋外にあることから、セキュリティー問題も発生してきます。セキュリティーが甘いわけではないですが、屋内よりは警戒が必要です。

屋内型

屋内にあるレンタル収納スペースはビルやマンション、空き部屋を利用してロッカーやパーテーションで区切った収納スペースです。更地の土地を所有している方は、建物から建てる必要がある為、屋外型のレンタル収納スペースよりは費用がかかります。

屋内の場合は、監視カメラなどの警備が万全の為、利用者が安心して利用できることが大きな魅力です。また、屋外とは違い気候に左右されることがなく、空調管理もしっかりしている所も多い為、カビが生えてしまう心配もないですし、室内が暑くなりすぎることもありません。利用者からしたら、空調管理がしっかりしているのは嬉しいですよね。

ですがその分、契約費用が高くなってしまいます。

土地活用で、トランクルーム(レンタル収納スペース)経営のメリット・デメリットとは

土地博士
トランクルームにも種類があることは分かりましたでしょうか?それではトランクルーム経営ついて実態を見てみましょう!

土地活用でトランクルーム(レンタル収納スペース)経営を考えている人も増えています。

トランクルームの日本への本格普及は2000年頃からといわれており、まだまだトランクルームが足りないのが現状です。家が狭くて、荷物を置くスペースが無い人など、捨てるに捨てれず収納に困っている人など、トランクルームの需要はまだまだ尽きそうにはありません。

トランクルーム経営をするにあたり、メリットやデメリットを確認しておきましょう。

トランクルーム(レンタル収納スペース)のメリット

・周辺環境(立地など)の影響は比較的受けにくい
・投資額が少なくて済む
・物件管理の手間が少ない
・数年~10年ほどの契約が多い為、将来的に他の活用もできる

トランクルーム経営は
周辺環境に左右されることはあまりありません。

例えば、日当たりが悪い、駅から遠い、利便性のない場所は賃貸経営には向いていませんが、トランクルーム(レンタル収納スペース)は荷物を収納するだけですし、頻繁に出し入れすることも少ないからです。

さらには、賃貸経営などでは必ず必要になるガス、トイレ、お風呂、キッチンなどなにかと資金がかかってしまうものが、トランクルームにはないため、他の土地活用に比べても比較的投資額が少なく、リスクが低いこともメリットといえるでしょう。

トランクルーム(レンタル収納スペース)のデメリット

・治安が悪くなりやすい
・集客に時間がかかる
・トラブルがおきやすい
・節税効果が薄い

メリットとして周辺の環境に左右されないと挙げましたが、人の出入りが頻繁ではないため
治安が悪くなりやすいので注意は必要です。

トランクルーム経営は集客が難しいともいわれています。賃貸経営であれば不動産会社がポータルサイトで集客を行ってくれますが、トランクルーム経営の場合はそういったことができない為、認知するまでにも時間がかかってしまいます。大きな看板を建てたり、チラシを配るなどして集客を行います。

さらに、土地を所有している人なら誰もが抑えたい税金面ですが、トランクルーム経営は節税効果が薄いこともデメリットの1つです。居住用ではないトランクルーム経営は控除を受けることができません。節税を目的とした土地活用をお考えの方には、トランクルーム経営は向いていないかもしれませんね。

トランクルーム(レンタル収納スペース)経営は儲かるのか

土地活用をするのであれば、儲けがほしいと思うのは当たり前のことですよね。トランクルーム経営は集客が難しいといわれているのに、はたして儲けをだすことができるのか、疑問ですよね。日本でのトランクルーム産業は統計史上初となる500億円市場になったと発表があり、今後もまだまだ見込みがあるとされています。

自分の土地はどのタイプのトランクルームが向いているか、トランクルーム経営のメリット・デメリットもよく確認し、自分自身がトランクルーム経営に向いてるのかを確認することも大切です。

業者選びも重要です。集客、管理、契約がきちんとしてるか、自分の土地を使うのですから信頼できる業者をみつけることも経営成功の近道になるのではないでしょうか。1つの業者だけではなく、沢山の業者から話を聞き、比べることも大切ですね。

業者選びについてはこちらの失敗は許されない!土地活用業者の選び方の記事に詳しくまとめているので、参考にしてみて下さい。
 

最後に

トランクルームにも種類があり、種類によって運営費用も変わってきますし、利用者からみてメリット、デメリットも変わってきます。

自分がどうしたいか、を基準に考えるのも大切ですが、ターゲットを明確にし、ターゲットにあった経営をすることが大切ではないでしょうか。

 

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